金地违规背后:掉队第一阵营,去化压力增加

2016-04-25 22:28 来自 地产界

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  近日,“投资300亿的千亩大盘西沣公元居然涉嫌无证卖房”把老牌房企金地推向了风口浪尖。

  对于这一质疑,该集团高呼“太冤了”,该集团相关人士表示,这种情况在西安非常普遍。而且公司无证售楼已经是2015年之前的事情,现在项目五证齐全。

  无证售楼在西安房产市场是心照不宣的“灰色地带”。但对于金地而言,其近年的策略和业绩表现则是其铤而走险的另一大诱因。

  无证售楼的无奈

  十三朝古都西安被称为“城中藏村,村中有城”,是中国城中村数量最多的城市之一。自2002年开始,为了完善城市功能、提升城市品位和人居环境,西安开始探索城中村改造。计划对城市建成区范围内、以村民委员会为组织形式的326个城中村进行改造。

  当地一位文姓资深市场人士对《中国经营报》记者称,政府为了把城中村改造成为现代化的区域,以较低的土地成本为吸引力招商引进不少大型开发商。而这些城中村大多位于城市的黄金地段,尽管拆迁成本高,但土地成本低盈利空间仍很大,开发商都愿意拿地;金地、万科、保利等大型开发商都先后在西安拿下不少城改项目。

  数据显示,自西安2007年启动大规模城改至2011年底,完成了133个整村和30个棚户区的搬迁工作。而此次争议的项目金地西沣公元便是金地于2011年1月拿下的1241亩城改项目。

  但大多数的西安城改项目,多属于集体土地,需要走复杂而漫长的土地报批流程。即要集体用地转换为国有土地,随后进行挂牌出让。

  虽然这个时候,招拍挂已经变为开发商拿地的“走程序”的环节,但也是他们无法绕开的程序。因为没有招拍挂就无法拿到土地证,“但西安每年的供地指标远远无法满足这么多亟待拿证的城改用地。”文姓市场人士进一步透露说。

  据了解,从2014年年底,西安土地市场整体供应已呈现阶梯式下滑的态势,加上二级市场库存量高企,政府有意放缓推地节奏,期望在源头上解决供需严重失衡的状况,以达到西安房地产市场稳定的目的。

  数据亦显示,2015年全年西安成交土地共约为534.08万平方米(折合8011.27亩)和194.94亿元,相比2014年同期的715.20万平方米和285.36亿元出现大幅下滑。流挂38宗地,流挂面积达到约1422.83亩,约占总挂牌土地的15%。

  这样的“招拍挂”排队往往需要耗去1至2年,所以仅是拿土地证,就已经让不少小开发商头疼,深觉“耗不起、拖不起”。而那些有幸拿到土地证的房企虽然松了一口气,但接下来的拆迁、安置与补偿等事宜又将企业带入新的一轮“折腾”中。

  按照西安《城中村改造管理办法》等政策规定,城改项目经立项、规划后、取得“拆迁许可证”后开始实施拆迁;拆完之后一般村民过渡期为30个月,在此期间开发商需要先给拆迁户完善安置房建设并进行回迁安置;然后土地部门根据该项目的拆迁量和安置量给开发商核定相应土地用于地产开发,西安市通常按每安置一名村民给开发商85平方米的开发土地的标准进行;剩余土地政府收储之后可以按招拍挂程序公开出售。

  一轮折腾下来,各种配套资金一般都需要数亿到几十亿元的资金支撑。以“西沣公元”为例,该项目从2011年就开始投资建设,一期项目已历时5年。不断延长的开发周期,使得金地的项目总投资预算已经从2011年的133.44亿元攀升至216.51亿元。

  不断加大的资金缺口,让不少城改开发商头疼。“没有证件(土地证)就无法向银行用土地抵押融资,后续开发建设存在较大的资金压力。所以西安这边很多城改开发商采用边开发建设、边办手续、边预售房子的方式,来缓解资金压力。这并非金地一家,万科等企业都曾经被点名,警告。”

  “万科、保利这样的大开发商可以扛得住,但那些前期投入了大量资金,但项目证件手续不全又不能进行销售回款、银行贷款救命的小开发商,最后只能跑路。”前述人士感慨道。

  据了解,2014年6月份,西安的3家房地产开发项目“浐灞新天地”“赛高国际”“紫翰庭院”和“汉城湖畔”就因开发商“跑路”而被当地媒体曝光。2015年6月份,总投资超百亿元的西安城东最大城市综合体项目佳诚长安集开发商也被爆“项目停工开发商失联”。

  而按照国家有关规定,办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证之后方可施工,在销售环节应当办理商品房预售许可证之后方可售楼。

  金地式“抗风险”

  显然,作为国内最知名的地产商之一,金地不可能就此收拾包袱跑路。它们将解决项目资金的目光投向了集团的募资、自有资金以及销售回款。

  据数据显示,截至2015年三季度末,西沣公元项目累计投入资金58.6亿元,其中金地集团的自有投入资金为36亿元。为了进一步补充项目资金,金地2016年的10亿元募资中,有2.5亿元将用于西沣公元项目,可是如果没有销售回款,这些投入对于金地集团也是压力重重。

  金地集团2014年年报显示,报告期末,该公司土地储备超过2400万平方米,其中,公司权益土地储备超过1700万平方米。因此,2015年公司可售货值超过1100亿元,其中新推500亿元,存货600亿元。而截至2015年上半年,金地仅仅卖出了212亿元。彼时“去库存”“快周转”成为金地集团的核心关键词。

  在金地集团的相关人士看来,正是由于证件无法办理,导致各大地产商不得不采用“未批先建”的权宜手段。但公开信息显示,2015年8月,西安市房管局曾对西安在开发、在售的楼盘进行排查统计。结果显示,西安约500个楼盘中,有185个楼盘尚未取得预售许可证。虽然未批先建的情况并不少见,但西安也有315个项目是取得了预售资格。

  而金地的无证销售是被迫无奈还是早有计划呢?资料显示西沣公元于2011年1月拿下项目,不到一个月就开工建设。这时候,该项目根本未曾拿到土地证,就更不用说建设用地规划许可证等手续。业内人士告诉记者,正常情况下,国内一二线城市办理完各种开工建设手续,最起码都要两个半月左右。

  从2013年起金地开始无证售楼,面对这种情况,2014年西安国土部门曾点名金地西沣公元,要求进行整改。但金地的违规售楼依旧延续,据当地媒体报道,2015年西沣公元项目再因“未批先建”被西安城改办处罚193.91万元。

  虽然金地在西安冒险“顶风售楼”,但西安市场并不太给力,销售业绩并无太大起色。从2013年到2015年三个财务周期,西沣公元一共给金地贡献了42.03亿的销售业绩。

  近年,金地业绩表现平平,这也成为其快速去化的另一大诱因。

 数据显示,从2010年至2012年,金地连续3年未能按照预期完成年度销售目标,逐渐掉出第一梯队。这3年金地完成的销售额分别只有283亿元、309亿元、342亿元;在规模增速和盈利方面,金地逐渐掉出了房企第一阵营。

  这样的掉队在2014年市场波动时更为明显。2014年1~12月,金地累计实现签约面积389万平方米,累计签约金额490.4亿元,较原定600亿元目标差近110亿元左右,仅完成全年目标的81%。与曾经并称为“招保万金”的万科、保利相去甚远,品牌影响力和企业辗转腾挪的空间也逐步降低。

  一位熟知金地房地产的分析人士向《中国经营报》记者解释说:“金地集团近年来全国的销售和利润不达标的其中一个重要原因就是区域布局的失当。其在西安、沈阳、南京、杭州、武汉等数个二三线城市大量布局。而这些城市在2014年整体市场的震荡中成为楼市成交下滑的重灾区。

  以西安为例,中世机构的数据显示,西安商品房市场存货也达到历史新高:3888.51万平方米,比去年净增38.88%,存货市场去化周期达到22个月。但库存升高的同时,成交和均价却在下滑。2014年商品房成交量为1552.64万平方米,比上年微涨4.98%;成交均价6905元/平方米,比上年下跌8.23%。其他二线城市的库存结构和成交也不甚乐观。武汉截至2014年底,活跃库存26.3万套,同比增加27%,供销比1∶1.2。

  最终,低迷的市场环境让金地西沣公元业绩平平,也成为金地在其他二三线城市受挫的缩影。不过令人庆幸的是,这些曾经的二线城市似乎在新一轮的市场回暖中复苏,金地的业绩也在走强。2016年金地集团1~3月累计实现签约面积138.2万平方米,同比增长134.6%。 

  但此次“算旧账”却有可能让金地背负额外的损失,根据《陕西省城市房地产市场管理条例》:未取得房屋预售许可证,擅自销售或预售商品房的,由县级以上房产管理部门责令停止销售活动,补办许可证,并可处以销售价款3%至10%的罚款。

  金地西沣公元直至2015年8月才拿到第一批楼盘的预售资格,换言之,其从2013年~2015年8月前拿到的预售收入都有可能面临罚款,2015年半年报显示,截至2015年6月末,西沣公元项目累计签约面积36.81万平方米,单方平均售价为7431元,这当中涉及的金额超过27亿元。如果按上述条例罚款,涉及的金额最低也有数千万元。

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