房价疯涨的推手:供应已透支

2016-04-25 22:28 来自 地产界

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  有些媒体报道,上海、深圳楼市降温、冰冻,苏州、南京楼盘聚客也明显减少,更有甚者提出会出现“退房潮”,但是事实真相是什么呢?

  真相有二:

  其一是透支供应。

  以上海为例,远期不说,只说近期,2013年至今,上海累计批准上市31.1万套,累计销售34.5万套,透支3.4万套。

  透支不仅在全市,所有各区近2年都发生全面透支。

  横跨内环、中环、外环的4区同样也是透支。

  甚至连上海郊区也发生透支现象!

  上海所有面积段也都发生严重透支,除了2014年。

  深圳情况也是同样,2013年至今,深圳累计批准上市15.8万套,累计销售17.4万套,透支1.6万套。

  苏州、南京、合肥、廊坊,凡是出台调控楼市政策的城市莫不如此。图,咱就省了,给您省点流量。

  房价也降温了吗?

  上海房价的确是降了,特别是从2016年第8周至今,但是,这是因为供求结构的问题。上海核心八区今年以来几无新增供应,仅有的新增供应也不过840套。

  供应量少,销售自然很难支撑高位。而核心区销量下降,自然也使得整体房价呈现下降的假象。

  深圳房价的确也降了,特别是从2016年第8周至今,但是,这也是因为供求结构的问题。

  关内4区除南山区今年3月新增供应1760套以外,其它各区今年均无新增供应。只靠着南山新增供应支撑,才维持了关内一个季度2369套的销售量。

  深圳还是靠关外销售支撑,关外两区一季度合计批准上市9124套,合计销售11760套,关外批准上市与销售分别占深圳整个上市量和销售量的83.8%和76.8%,显然整体拉低了深圳房价。

  苏州,2014年至今,累计批准上市14.6万套,累计销售17.8万套,透支3.2万套。房价走势就不用看了。

  南京,2014年至今,累计批准上市19.8万套,累计销售21.6万套,透支1.8万套。2014年初,南京住房均价只不过1.25万元/m2,今年一季度均价已经1.78万元/m2。

  合肥,2013年至今,累计批准上市32.7万套,累计销售36.9万套,透支4.2万套。住房均价也从2013年1月的6743 元/㎡上涨到2016年3月的8775元/㎡。

  廊坊,2011年至今,累计新开工面积3706万平米,累计销售4033万平米,透支327万平米(这里很不好意思,因为缺少批准上市数据,只好以新开工面积滥竽充数了)。2014年初,廊坊住宅均价只有7千出头,3月已经超过1.2万元了。

  楼市无房可供,成交或许会缩量,但房价依然上涨。

  事实上,这些城市的并不是成交都缩量的,相比去年同期,新政后的三周,只有深圳成交下降了35%。但上海增量59%,三周就销售了9046套;南京增量138%,三周卖了10797套。

  这完全不是楼市降温,而是实实在在的短缺发生!短缺意味着下一次的需求爆发,也意味着反弹或许来得更加猛烈!

  其二是抑制需求。房价出现上涨,政府部门的惯性思维首先是调控需求侧,而不是改革供给侧。

  全国出台楼市调控新政的城市大概只有上海、深圳、苏州、南京、合肥、廊坊。其政策取向如下表:

  可见,楼市调控新政就是在抑制购房需求,延后需求爆发,只能缓释房价,不能化解供求。

  政策的唯一目标就是:控制房价上涨,过快!过快!过快!

  苏州房价上涨不能超过+12%,南京不能超过+10%,上海不能超过备案价+0%……。

  在这种政策目标导向下,抑制需求、而非增加供给就符合政策逻辑了。上海只说增加中小套型占比,其它城市压根没提增加供应,只有合肥真正提出增加住宅用地供应15%,虽说增加的这点土地远远不够,但毕竟还是唯一提出增加土地供应的城市。

  去库存战役刚刚打响,国家政策导向是加杠杆、降门槛。而这些调控城市却反其道而行之,提高门槛,自然的,需求被抑制了,买房人少了,房价就暂时不涨了,政府部门就可以交代的过去了。

  但是需求没有减少,政策只是“缓释胶囊”,最终需求积累如堰塞湖,总有一天这些城市的房价还是会震荡上行甚至暴涨的。

  既然这样,即便是楼市短暂降温又有什么意义呢?

  我们总是说供给侧改革,但供给侧改革的要义是从需求出发,提供有效的产品供给,改革的目的是满足人民群众日益增长的物质与精神需求,这不正是党的十八大以来反复强调的吗?

 全世界大城市人口都是在不断增长的,这是因为我们处在信息爆炸的时代,大城市拥有最高的信息沟通效率(即便是在互联网时代,面对面的沟通依然是最高效的),拥有最丰富的金融工具,拥有最优秀的各类人才,也就拥有最顶级的劳动生产率和人才价值增长率!因此大城市始终是在处在城市生态链的顶端,虹吸着低等级城市的人口与资本。

  正因如此,我们更应该增加供给而不是抑制需求,包容新市民而不是限制新市民,多研究供给侧而不是总想着需求侧。

  在供给侧需要改革的是:适时调整“控制特大城市人口规模与城市边界”的政策以适应用脚投票的人口移动潮流,满足包括新市民在内的大众住房需求。

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